Как построить свой дом в Алматы - цены, документы и "подводные камни"
12:31 04.06.2024 (обновлено: 15:53 04.06.2024)
© Sputnik / Игорь Агеенко
/ Подписаться
Количество желающих построить собственный дом в Казахстане продолжает расти, при этом Астана, Алматы и Алматинская область лидируют по вводу нового жилья в эксплуатацию
АЛМАТЫ, 4 июн — Sputnik. Строительство собственного дома – это увлекательный, но в то же время очень сложный процесс, который требует тщательной подготовки и значительных финансовых вложений. В городе Алматы, как и в любом другом месте, стоимость строительства дома зависит от множества факторов, таких как выбор участка, проектирование, материалы, рабочая сила и другие расходы. Sputnik Казахстан рассказывает, как построить дом своей мечты, с чего начать и сколько времени для этого потребуется.
Что нужно знать и с чего начинать
Первым шагом является определение бюджета. Оцените свои финансовые возможности и решите, какую сумму вы готовы потратить на строительство. Это поможет вам сориентироваться в выборе участка, материалов и подрядчиков.
Затем нужно выбрать земельный участок. При поиске участка нужно учитывать расположение, инфраструктуру, коммуникации и экологические условия. В Алматы цены на землю варьируются в зависимости от района.
Количество желающих построить собственный дом в Казахстане продолжает расти
© Sputnik
Третьим шагом проектирование и согласование проекта. На этом этапе можно заказать проект дома у опытного архитектора или воспользоваться типовыми проектами. Получение всех необходимых разрешений и согласований – обязательный этап, без которого невозможно начать строительство. Это включает в себя согласование с государственными органами и получение разрешений на строительство.
После этого уже нужно искать подрядчиков. От квалифицированных строителей и поставщиков материалов зависит, каким будет ваш дом. Для этого тщательно проверяйте отзывы и предыдущие проекты компаний, чтобы убедиться в их надежности.
Составьте подробный график работ и следите за его выполнением. Четкое планирование поможет вам оптимизировать процесс строительства и завершить его в срок. Чтобы избежать непредвиденных расходов и задержек, лучше следить за соблюдением сметы и ходом строительства.
Основные этапы строительства дома
Выбор и покупка земельного участка, регистрация прав на землю;
Проектирование;
Разрешительная документация;
Фундамент;
Стены и перекрытия;
Крыша;
Инженерные коммуникации;
Установка окон;
Внутренняя отделка;
Благоустройство территории;
Ввод в эксплуатацию построенного объекта и оформление документов и прав на недвижимость.
Нужно выбрать земельный участок. При поиске участка нужно учитывать расположение, инфраструктуру, коммуникации и экологические условия
© Sputnik / Игорь Агеенко
/ Выбор земельного участка
Перед покупкой земельного участка для строительства дома важно тщательно изучить местность. Необходимо учитывать инфраструктуру, коммуникации, географические особенности и планы по развитию района. Важно выбрать правильное место для строительства, потому что отсутствие инфраструктуры – дорог, коммуникаций – может вызвать трудности с доставкой материалов и наймом рабочих. Также нужно думать о том, как добираться до детского сада, школы или больницы, особенно в экстренных ситуациях. Например, зимой дорогу может занести бураном, и вы не сможете быстро попасть к врачу.
Лучше немного переплатить и выбрать участок в более развитом районе. Это избавит вас от множества проблем и сделает вашу жизнь комфортнее и безопаснее.
Разрешительные документы
Перед началом строительства необходимо получить разрешение, которое включает несколько этапов. Весь процесс можно условно разделить на четыре основные этапа:
1.
Топосъемка. Включает регистрацию и нанесение красных линий.2.
Получение архитектурно планировочное задание (АПЗ) с инженерными сетями.3.
Разработка эскиза (АР, ГП).4.
Согласование эскизного проекта.АПЗ – это документ, определяющий требования к проектированию нового строения или реконструкции существующего. Этот документ необходим для оформления разрешения на строительство в Казахстане и включает информацию о функциональном назначении объекта, его технических характеристиках, планировочных решениях, архитектурных особенностях и других параметрах.
Перед началом строительства необходимо получить разрешение
© Sputnik
Архитектурно-планировочное задание включает требования для проектирования будущего здания. Он отражает этажность здания, план детальной планировки города (ПДП), требования к наружной отделке, высоте здания, архитектурным формам, условия градостроительства. Документ также включает в себя требования к эскизному и рабочему проектам, включая использование передовых технологий и материалов, обязательства застройщика, нюансы коммуникационных сетей.
Если на участке есть старое здание, нужно получить АПЗ с условием его сноса. Для получения АПЗ необходимо подготовить правоустанавливающие документы на земельный участок, задание на проектирование для проектировщика. Затем нужно подать заявление на разрешение на строительство в ЦОН (центр обслуживания населения) или онлайн на портале городского управления архитектуры. После получения постановления управления архитектуры нужно собрать остальные документы и подать заявление на получение АПЗ.
Процесс получения разрешения на строительство занимает примерно 45 рабочих дней. И только после получения всех этих документов, можно приступать к строительству.
В случае отказа в выдаче АПЗ, можно обжаловать это решение в суде. В любом случае, самовольно начать строительство без разрешительных документов запрещено. В противном случае вас могут оштрафовать, вплоть до сноса строения.
Некоторые строительные компании предоставляют услуги подготовке пакета документов по оформлению АПЗ. Самостоятельно проводят топографическое исследование, определяют оптимальные показатели глубины фундамента, что позволит снизить расходы на строительство. Также разрабатывают дизайн дома и согласовывают проект. После согласования проекта компания поможет подать документы в ЦОН и получить одобрение. Стоимость подготовки всех документов, включая эскизный проект для объектов до 100 м², составляет 300 тысяч тенге.
Выбор строительного материала
Выбор строительного материала зависит от приоритетов и бюджета. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы, которые важно учитывать при выборе для строительства дома. Поэтому нужно взвесить все "за" и "против" каждого материала, чтобы построить дом своей мечты.
Красный кирпич – это классика в строительстве домов. Этот материал зарекомендовал себя как надежный. Преимущества красного кирпича включают его высокую прочность и долговечность, отличные теплоизоляционные свойства и высокую огнестойкость. Однако у этого материала есть и недостатки. Высокая стоимость и длительный процесс строительства из-за большого веса и необходимости использования тяжелой техники могут стать проблемой.
Газоблок – один из самых популярных современных строительных материалов на рынке. Он привлекает своей легкостью и простотой в обработке, хорошими теплоизоляционными свойствами, высокой скоростью строительства и низкой стоимостью. Тем не менее, газоблок имеет низкую прочность на изгиб и требует дополнительной защиты от влаги.
Пеноблок – легкий пористый материал, который также часто используется для возведения домов и других сооружений. Он обладает такими преимуществами, как легкость и простота в обработке, хорошие теплоизоляционные свойства, высокая скорость строительства и экологичность. Однако, как газоблок, пеноблок также имеет низкую прочность на изгиб и нуждается в дополнительной защите от влаги.
Полистиролбетон стал популярным благодаря своим уникальным свойствам, и широко используется в Европе, США и странах СНГ. Этот материал отличается высокими теплоизоляционными свойствами, легкостью и простотой в обработке, долговечностью и устойчивостью к влаге. Однако дороговизна полистиролбетона может стать существенным минусом.
Финблок – современный строительный материал, который позволяет создавать прочные каменные стены. Бетонные слои являются несущими, а внутренний слой – теплоизолирующим. Финблок отличается высокой прочностью и долговечностью, но его стоимость также может быть выше, чем другие виды материалов.
SIP-панели – это еще один интересный вариант для строительства. В домах из SIP-панелей затраты на отопление в три раза меньше, чем в кирпичных домах. Этот материал обладает высокими теплоизоляционными свойствами, обеспечивает быструю и легкую сборку, а также является экологичным. Однако, SIP-панели имеют низкую звукоизоляцию и требуют профессионального монтажа.
Выбор строительного материала зависит от приоритетов и бюджета
© Sputnik / Айгюзель Кадир
Выбор подрядчиков
Строительство дома начинается с поиска надежной строительной бригады. В качестве эксперимента мы оформили заявку на строительство одноэтажного дома площадью 100 квадратных метров. В итоге поступили ответы от пяти различных компаний, где каждая из них предложила уникальные условия.
Первая компания позволяет выбрать материал для строительства по усмотрению заказчика. Стоимость зависит от множества факторов: материал стен, высота потолков, тип кровли и конфигурация крыши, все это указывается в эскизном проекте. Коробка дома (фундамент, гидроизоляция, колонны, ригели, стены, крыша и кровля) обойдется в 160 000 тенге за квадратный метр, включая материалы и работу.
Компания предложила помощь в оформлении всех необходимых документов, включая топографическую съемку, АПЗ и эскизный проект. Такая услуга у них стоит 300 тысяч тенге.
"У нас есть свои проектировщики, которые сделают вам проект дома. Наши специалисты могут подать за вас документы на АПЗ, на согласование проекта. То есть, мы поможем, чтобы у вас все документы были чистые", – сказали в строительной компании.
Таким образом, они предложили построить черновой дом за 150 тысяч тенге за квадратный метр, включая работу, материалы и технику. В стройкомпании подчеркнули, если участок находится в сейсмически активной зоне, потребуется специальное усиление фундамента.
Оказалось, что вторая компания специализируется на строительстве домов только из финблока. По подсчетам компании, черновая отделка дома обойдется около 12 миллионов тенге, включая все работы и материалы.
"Это самый лучший и самый экологичный материал сейчас на рынке в Казахстане. От обычного кирпича отличается тем, что не требуется колонн, ригелей, утепления или штукатурки. Строить можно даже зимой, хотя процесс высыхания займет больше времени. Имеются все сертификации, протокол испытаний по сейсмостойкости", – заверили в строительной компании.
Они добавили, что необходимо заключить договор, а оплачивать по мере выполнения работ по частям или полностью.
Третья компания предложила построить одноэтажный дом площадью 100 квадратных метров примерно за 18-19 миллионов тенге, включая строительные материалы, рабочую силу, проект дома и разрешительную документацию. По их словам, черновой вариант дома будет готов через 4 месяца. Предчистовой дом "под ключ" обойдется от 30 миллионов тенге и займет 6-7 месяцев.
В компании нам посоветовали более бюджетный вариант – строительство дома SIP-панелью примерно за 25 миллионов тенге. По подсчетам компании, стоимость кирпичного дома будет выше 30 миллионов.
Четвертая компания предложила несколько тарифов. Тариф "Черновой дом" включает получение разрешения для строительства, рабочий проект, фундамент по СНиП, утепленную отмостку, коммуникации (водопровод, канализация, теплые полы), стены на выбор, перегородки, крышу с металлочерепицей и снегозадержателями. Стоимость начинается от 155 тыс тенге за квадратный метр, срок строительства 2 месяца.
Тариф "Предчистовой дом" включает утепление фасада и крыши, штукатурку стен, электрику, входную металлическую дверь, окна, вентиляцию, наливные полы и септик. Стоимость начинается от 270 тыс тенге за квадратный метр, срок строительства 3-4 месяца.
Тариф "Дом под ключ" включает ввод в эксплуатацию, техпаспорт и всю необходимую внутреннюю отделку. Стоимость начинается от 400 тыс тенге за квадратный метр, срок строительства 6-9 месяцев.
1/3
© Sputnik /Камшат Абдирайым
Двери
2/3
© Sputnik /Камшат Абдирайым
Обои
3/3
© Sputnik /Камшат Абдирайым
Керамогранит
1/3
© Sputnik /Камшат Абдирайым
Двери
2/3
© Sputnik /Камшат Абдирайым
Обои
3/3
© Sputnik /Камшат Абдирайым
Керамогранит
Пятая компания также предложила нам несколько вариантов строительства: черновой дом с крышей, утеплением, гидроизоляцией и стенами из газобетона; предчистовая отделка дома включает в себя фасадные работы, монтаж окон, водостоков, подвала, входной группы и отопления; дом "под ключ" с ремонтом и отоплением.
Стоимость чернового дома начинается от 200 тыс тенге за квадратный метр, предчистового дома – от 350 тыс тенге за квадратный метр. Также у компании можно нанять бригаду без материалов – от 50 тыс тенге за квадратный метр.
Ввод в эксплуатацию жилья
Представьте, последние штрихи завершены, и вы готовы поселиться в уютный новый дом. Но, прежде чем вдохнуть полной грудью аромат свежей краски и насладиться новосельем, дом нужно ввести в эксплуатацию.
Акт выполненных работ, подтверждающий, что все этапы строительства завершены, необходим для дальнейшего оформления ввода в эксплуатацию. Организация, осуществлявшая авторский и технический надзор за строительством, должна проверить, что ваш дом соответствует утвержденному проекту. Затем потребуется заключение о том, что дом соответствует санитарным, противопожарным и другим техническим нормам. Для ввода дома в эксплуатацию необходимо подготовить пакет документов, включая заявление, акт выполненных работ, заключения от различных служб, документы о праве собственности и проектную документацию. После проверки госоргана, на основании акта приемки выдается разрешение на ввод вашего дома в эксплуатацию.
После получения разрешения на ввод в эксплуатацию необходимо зарегистрировать право собственности на дом. Для этого потребуется предоставить заявление и все необходимые документы в органы юстиции.
После получения разрешения на ввод в эксплуатацию необходимо зарегистрировать право собственности на дом
© Sputnik / Санат Имангалиев
Общая стоимость строительства
Рассмотрим, сколько будет примерно стоить строительство одноэтажного дома площадью 100 квадратных метров в Алматы.
Начнем с выбора и покупки земельного участка. Стоимость земли в Алматы значительно варьируется в зависимости от района и удаленности от центра города. В престижных районах цена за сотку может достигать 30-70 миллионов тенге, а в отдаленных районах – от 10 миллионов тенге за сотку.
Следующий шаг – проектирование дома. Заказ индивидуального проекта у архитектора может стоить от 500 тысяч до 2 миллионов тенге, в зависимости от сложности и уровня детализации. В среднем, можно заложить 1 миллион тенге на проектирование. Также можно воспользоваться типовыми проектами, которые обойдутся дешевле.
Получение всех необходимых разрешений и согласований может занять некоторое время и потребовать определенных затрат. Такие расходы обычно составляют примерно 300 тысяч тенге.
Фундамент – это основа дома, и его стоимость зависит от выбранного типа: ленточный, свайный или плитный от 2 до 10 миллионов тенге.
Стоимость строительства стен и перекрытий также зависит от выбранных материалов, будь то кирпич, газоблок, пеноблок или дерево. В среднем, это обойдется в 30 тысяч тенге за квадратный метр.
В зависимости от площади и выбранных материалов, стоимость крыши может варьироваться от 5 до 15 миллионов тенге.
Для комфортного проживания необходимо провести электричество, водопровод, канализацию, отопление и вентиляцию. Эти работы в среднем обходятся в 7 миллионов тенге, хотя стоимость может колебаться от 5 до 15 миллионов тенге в зависимости от сложности и выбранных систем.
Внутренняя отделка дома также сильно зависит от выбранных материалов и уровня исполнения. В среднем, стоимость внутренней отделки начинается от 30 тысяч тенге за квадратный метр.
Наконец, благоустройство территории включает укладку дорожек, озеленение и установку забора. Эти работы могут стоить от 1 до 5 миллионов тенге.
1/3
© Sputnik /Камшат Абдирайым
Внутренняя отделка дома также сильно зависит от выбранных материалов и уровня исполнения
2/3
© Sputnik /Камшат Абдирайым
Напольные покрытия
3/3
© Sputnik /Камшат Абдирайым
Краски для стен и потолка
1/3
© Sputnik /Камшат Абдирайым
Внутренняя отделка дома также сильно зависит от выбранных материалов и уровня исполнения
2/3
© Sputnik /Камшат Абдирайым
Напольные покрытия
3/3
© Sputnik /Камшат Абдирайым
Краски для стен и потолка
Таким образом, ориентировочная стоимость строительства одноэтажного дома площадью 100 квадратных метров начинается от 45 миллионов тенге. В эту сумму входит покупка участка, проектирование, получение разрешительной документации, строительство фундамента, стен, крыши, коммуникаций, предчистовая отделка и благоустройства территории. При расчете окончательной стоимости нужно учитывать количество комнат, соответственно окон и дверей, цену строительных материалов и стоимость доставки, что может увеличить эту сумму в несколько раз.
Справка
В 2023 году общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий в Казахстане составила 17,5 миллиона квадратных метров, из которых 6,5 миллиона квадратных метров пришлись на новые индивидуальные дома.
По республике сдано в эксплуатацию более 135 тысяч жилищ, из которых более 33 637 – индивидуальные жилые дома. Лидерами по вводу в эксплуатацию жилья стали Астана, Алматы и Алматинская область.
По данным Бюро национальной статистики, в прошлом году на строительство одного частного дома в Казахстане было потрачено в среднем 27,3 миллиона тенге. Средние фактические затраты на строительство одного квадратного метра общей площади жилых домов составили 141,7 тысячи тенге.
