Квартира за миллиард: где самое дорогое жилье в Казахстане

АСТАНА, 5 дек — Sputnik, Катерина Клеменкова. За один квадратный метр объекта элитной недвижимости столичные жители отдают 3,7 миллиона тенге в черновой отделке или 5 миллионов тенге в чистовой — что называется "под ключ".

Как кризис сказался на рынке недвижимости

Кризис полностью перетряхнул казахстанский рынок недвижимости и задал новые тенденции.

Управляющий партнер онлайн-сервиса для покупателей недвижимости Homsters.kz Мария Рен рассказала Sputnik Казахстан, что и как изменилось с квартирным вопросом из-за кризиса в экономике Казахстана.

- Мария, расскажите о трендах на рынке. Что нового на рынке недвижимости произошло за этот год?

— Цены на рынке на протяжении всего 2017 года продолжают идти разнонаправленно. Первичный рынок в целом стабилен, и цены на нем лишь ситуативно колеблются в достаточно узком коридоре. В то же время цены на вторичном рынке больше склонны к снижению.

- Это по вашей аналитике вторичка падает, а портал о бизнесе и финансах Finprom.kz утверждает, что все совсем не так – это новостройки падают в цене из-за избыточного предложения, а старое жилье дорожает.

— В ноябре "вторичные" цены в регионах показали разнонаправленное движение: в крупнейших городах стоимость жилья незначительно выросла, в то время как в ряде регионов снижалась. Так, в Астане цены на вторичном рынке выросли на 1,2% (средняя цена по рынку – 328,5 тысяч тенге за квадрат), в Алматы – на 0,5% (367,3 тысяч тенге). В ряде регионов, в том числе Шымкенте и Караганде, цены снизились на 0,2% (198,5 и 191 тысяч тенге соответственно).

Мы связываем такую динамику цен на вторичном рынке с приближением периода праздников и желанием покупателей поскорее закрыть сделки по покупке до начала предновогодних хлопот. Подобные нюансы в поведении покупателей продавцы и их риелторы неплохо отслеживают и могут повышать цены в периоды ожидаемого спроса. В то же время в регионах ситуация с платежеспособным спросом намного сложнее, поэтому подобные факторы оказывают меньшее влияние на динамику цен.

Но вернемся к тенденциям последних лет. На вторичном рынке с 2015 года цены стабильно снижаются и, по нашему мнению, уже приближаются к ожидаемому многими "дну", поскольку темпы снижения замедляются. Так, в 2015 году цены на старое жилье снизились примерно на треть (снижение произошло в долларовом эквиваленте, в то время как в тенге цены из-за девальвации выросли за год на 15-20%), в 2016 году снижение цен составило порядка 15%, а в 2017 году снижение будет на уровне 6-7%. В дальнейшем цены стабилизируются, но с тенденцией к снижению.

Возможно, что в декабре-январе при стабильном курсе тенге цены снова снизятся на фоне падения спроса в период новогодних праздников.

- То есть декабрь удачное время для покупки жилья?

— Мы ожидаем, что в декабре на первичном рынке возможно дальнейшее небольшое сезонное снижение цен. Несмотря на сложности при проведении ремонтных работ, этот период действительно один из самых удачных для покупки жилья, поскольку под конец года многие застройщики проводят интересные акции с существенными скидками и подарками.

- А какие квартиры сейчас чаще всего продаются?

- Сегодня, по нашим данным, до 80% покупателей интересуются 1-2-комнатными квартирами, хотя до девальвации могли себе позволить купить "трешку" в кредит. Эта тенденция сложилась в 2014-2015 годы из-за девальвации и сворачивания банками ипотечного кредитования. Покупатели были вынуждены обратить внимание на квартиры меньшей площади. Эту тенденцию увидели застройщики и стали предлагать больше малогабаритного жилья комфорт- и эконом классов. На рынке даже появились жилые комплексы с малометражным жильем – квартиры-студии площадью от 16 квадратных метров. А вообще средний размер квартиры, рассчитанный по совокупности заявок, направленных в отделы продаж застройщиков через Homsters.kz, за минувший год не изменился и составляет около 56-58 "квадратов".

Могу еще добавить, что по нашим оценкам, а также оценкам многих риелторов, до 80% покупателей предпочитает первичное жилье или квартиры в домах, построенных после 2000 года.

Исследование, которое мы проводили в I полугодии, показало рост спроса на новое жилье, причем не только на первичном рынке. Мы проанализировали заявки покупателей и выявили, что 52% казахстанцев предпочитает приобретать квартиры в новых домах, построенных после 2000 года. Сегодня до 60% сделок на рынке недвижимости – это покупка жилья в новостройках. Если сложить эти две цифры, получится, что около 80% покупателей предпочитают новое жилье – новостройки или вторичный рынок, но построенный после 2000 года. При этом спрос на старый жилой фонд по нашим ожиданиям будет продолжать снижаться, что стимулирует снижение цен на вторичном рынке. Это связано прежде всего с низким качеством старого жилого фонда, а также активной позицией государства по поддержанию экономики и строительной отрасли через госпрограммы, которые стимулируют и спрос, и предложение именно на первичном рынке.

Черная пятница в Астане

- Какое самое дорогое предложение квадратного метра было зафиксировано в этом году?

- Баснословно дорогие апартаменты продаются в многофункциональном комплексе The St. Regis Astana. Площадь апартаментов от 200 до 1 700 квадратных метров, а поэтажный план позволяет "нарезать" квартирку по желанию покупателя. Минимальная стоимость такого жилья площадью 200 квадратов составляет 740 миллионов тенге в черновой отделке или 1 миллиард в чистовой.

В Алматы самое дорогое жилье еще пока не достроили. Сдача жилого комплекса Orchard Residences планируется во 2-м квартале 2018 года. Стоимость "квадрата" здесь от 1,7 до 2,3 миллионов тенге, площадь – от 207 до 508 квадратов. Минимальная стоимость такой элитной недвижимости будет около 350 миллионов тенге.

- Значит теперь Астана в лидерах по самому дорогому элитному жилью. Кстати, в Астане 9 и 10 декабря пройдет "черная пятница" по недвижимости. Застройщики Астаны выставят квартиры, коттеджи, коммерческие площади, паркинги и кладовки с максимальной скидкой — до 50%. Можете рассказать неужели продавцы и застройщики пойдут на 50% скидку? Или это уловка риелторов?

- Уловка здесь состоит в том, что застройщик в рекламе или приглашении перечисляет несколько видов объектов, но не уточняет, на что именно будет максимальная скидка в 50%. Такая большая скидка на квартиры в новостройках, можно сказать, исключена, поскольку в таком случае застройщик будет продавать жилье себе в убыток. Если в рекламе акции упоминается паркинг или кладовка, то именно на них и будет распространяться большая скидка. Хотя иногда застройщики просто дарят кладовку или паркинг в подарок при покупке квартиры.

Если говорить о размере скидок именно на квартиры, то застройщики обычно не готовы скидывать больше 10-15%. Причем такой размер скидки может распространяться, например, только на квартиры большой площади, которые сегодня продаются хуже малагабаритного жилья. Или единичные нераспроданные квартиры на первом или последнем этажах, с плохим видом или с неудобной планировкой.

Что год грядущий нам готовит

- Если сравнивать с 2016 годом, то ситуация меняется в лучшую или, наоборот, в худшую сторону?

— Безусловно, по сравнению с предыдущими годами ситуация на рынке улучшается как со стороны предложения, так и спроса. Если судить по официальной статистике, за период январь-октябрь 2017 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок купли-продажи жилья увеличилось на 29,5% (со 154,5 до 200,2 тысяч). А объемы введенного в эксплуатацию жилья за аналогичные периоды увеличились на 9,5% (с 8 до 8,8 миллионов кв. м. общей площади).

Главным драйвером рынка недвижимости сейчас является государство. Правительство уже не первый год реализует программы поддержки строительной отрасли и повышения доступности жилья, однако стартовавшая в начале этого программа "Нурлы жер", пожалуй, наиболее комплексная и затрагивает все направления и сегменты первичного рынка недвижимости.

Активность государства привела к удвоению объемов выдачи ипотечных кредитов по итогам 10 месяцев. Так, по данным Национального банка, в январе-октябре текущего года было выдано 281 миллиард тенге по ипотеке против 144 миллиардов за аналогичный период в 2016 году.

Кроме того, ситуация с обеспечением жилья и доступностью кредитов тоже улучшается, поскольку Казахстанская ипотечная компания (КИК) уже заявила о планах по развитию программы. Так, планируется разрешить покупателям частично или полностью покрывать первый взнос по жилью недвижимостью, которая уже находится в их собственности. Ожидается, что КИК разрешит учитывать предоплату, внесенную застройщику, за первый взнос при получении кредита. Также в планах распорядителя программы расширить понятие первичного жилья. Как известно, сейчас в ипотеку под 10% через банки можно брать в кредит только квартиры напрямую от застройщиков. При этом застройщики используют различные схемы продажи жилья через других юрлиц, которые не позволяют получать льготную ипотеку. Этот вопрос будет решен в ближайшее время.

Мы также ожидаем, что реализация программы "Нурлы жер" в принципе подтолкнет банки к постепенному возобновлению ипотечного кредитования и на вторичном рынке. Я думаю, что это будет одной из основных тенденций 2018 года.

- Кстати, о новом 2018-м. Какие прогнозы у рынка жилья на будущий год?

— На 2018 год мы ожидаем сохранение всех этих благоприятных для рынка недвижимости тенденций, но с некоторой коррекцией, исходя из текущей динамики развития рынка.

Мы ожидаем, что в следующем году сохранится преобладание спроса на 1-2 комнатные квартиры – это и до кризиса было самым популярным жильем. Но в то же время благодаря развитию ипотечных программ под новостройки, можно ожидать увеличение спроса на квартиры большего метража. Хотя этот спрос будет сдерживаться все еще медленным ростом реальных доходов населения и консервативной кредитной политикой банков. Банкиры вряд ли будут смягчать требования к заемщикам и давать кредиты на покупку больших квартир тем, кто на самом деле не может себе этого позволить.

Вероятно, что в 2018 году стабилизируются цены на вторичном рынке, хотя нисходящий тренд сохранится. На мой взгляд, мы потихоньку подбираемся к ценовому дну.

В свою очередь цены на первичном рынке в следующем году останутся стабильными. С одной стороны, насыщение рынка предложением благодаря активности реализации госпрограмм должно стимулировать снижение цен на жилье в новостройках. С другой стороны, госпрограммы облегчают условия кредитования, что стимулирует спрос на квадратные метры, а значит и провоцирует рост цен. На наш взгляд, эти факторы уравновесят друг друга, и рынок весь 2018 год будет достаточно стабилен по ценам, возможно с колебаниями в коридоре плюс-минус 2-3%.