Установить правила игры: как в Казахстане будут регулировать риэлторскую деятельность
16:42 15.04.2024 (обновлено: 17:08 15.04.2024)
© Sputnik / Абзал Калиев
Подписаться
Регулировать риэлторскую деятельность необходимо, но о лицензировании говорить преждевременно, считают эксперты по недвижимости
АЛМАТЫ, 15 апр — Sputnik. Лицензировать и регулировать риэлтерскую деятельность хотят в Казахстане. С таким предложением выступили депутаты мажилиса. Они отмечают, что в последнее время часто поступают жалобы на высокие расценки услуг риэлторов, на некачественно оказанные услуги и отсутствие гарантий со стороны риэлторов. Регулирование на государственном уровне защитит как граждан, так и самих профессиональных риэлторов от недобросовестных, считают мажилисмены.
Корреспондент Sputnik Казахстан поговорила с представителями риэлторского сообщества и выяснила их точку зрения на этот вопрос.
Установить строгий контроль над риэлторами
Риэлторы – это частные лица или компании, предоставляющие услуг по недвижимости. Они помогают клиентам покупать, продавать или арендовать жилую или коммерческую недвижимость. Они ищут объекты, оценивают их стоимость, показывают их потенциальным клиентам, заключают договоры и сопровождают сделку до завершения.
В Казахстане нет инструментов контроля деятельности риэлторов, заявили депутаты мажилиса от фракции партии Respublica, что приводит к тому, что казахстанцы, пытающиеся продать или купить недвижимость через риэлторов, в итоге остаются должны риэлторским компаниям. Споры решаются только в арбитражном суде, и чаще всего люди проигрывают. По мнению депутатов, беспристрастность и независимость арбитров тоже вызывают вопросы.
Поэтому мажилисмены считают, что нужно регулировать риэлторов, как это делается в других странах.
"Опыт США, Франция и ряда европейских стран демонстрирует необходимость строгого государственного регулирования риэлтерской деятельности, введения лицензирования, обучения и сдачи экзаменов, неукоснительного соблюдения этического кодекса, проверки личности и криминального прошлого будущих риэлторов.
В таких странах как Великобритания, Нидерланды и Бельгии деятельность риэлторов регулируется профессиональными организациями и союзами. Во Франции и Норвегии обязательное условие – это страхование профессиональной ответственности риэлторов", – говорится в депутатском запросе.
По данным депутатов, за последние три года в Казахстане было проведено более 1,4 миллиона сделок купли-продажи недвижимости: в 2021 году – 606 056 сделок, в 2022 году – 465 822 сделки, в 2023 году – 370 551 сделка. Депутаты отмечают, что судя по объявлениям на сайте Krisha.kz, половина из них опубликованы от имени риэлторов.
Поэтому депутаты просили установить госрегулирование риэлтерской деятельности и разработать соответствующий профильный закон. Также нужно проверять личности риэлтеров на судимость, ввести лицензирование риэлтерской деятельности, чтобы риэлторы обязательно проходили обучение и сдавали экзамены. Они также предлагают создать единый типовой договор для всех риэлторов.
Что изменится
В правительстве ответили на запрос депутатов.
В сфере риелторских услуг имеются такие негативные факторы, как рост недоверия к риелторам, завышение цен на оказываемые услуги и имеющие место факты мошенничества.
Поэтому правительство с участниками рынка рассматривает следующие меры:
разработка критериев для "профессионального риэлтора" на базе действующего Нацстандарта "Услуги риэлторские на рынке недвижимости. Общие требования";
разработка открытого электронного реестра добросовестных риэлторов с отражением информации о компетенции конкретного риэлтора;
законодательное закрепление требования по заключению сделок на интернет-платформах с фиксацией в уполномоченных органах;
включение деятельности риэлторов в пилотные проекты министерств финансов, труда и социальной защиты населения по аналогии с Yandex taxi по платформенной занятости;
проработка вопроса распространения специального налогового режима по ставке 1% в отношении уплаченного чека за услугу на деятельность риэлторов.
"В ходе проработки подходов к регулированию риэлторской деятельности установлено, что у отечественных интернет-платформ имеются возможности изменения технической архитектуры с необходимостью добавления определенного функционала и усиления требований для осуществления риэлторской деятельности", – отметили в правительстве.
Проблемы сферы риэлтерской деятельности
Рынок риэлторских услуг представлен в двух форматах, считает советник президента саморегулируемой ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко.
Советник президента саморегулируемой ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко
© Photo : из личного архива
"Первое – это профессиональные услуги, оказываемые качественно представителями профессии – теми людьми, которые за честность, открытость, образованность, качество услуги, за получение довольного клиента, которые в дальнейшем даст прекрасные рекомендации.
Это относится к достаточно малой части представителей отрасли, которые соблюдают этику риэлтора в отношениях в клиентами, которые за чистоту наших рядов, которые за знания – обучают своих менеджеров и приглашают к обучению, открыты и готовы делиться опытом и знаниями с любыми гражданами, кто решил вступить на путь предоставления риэлторских услуг", – говорит Нина Лукьяненко.
Эксперт по недвижимости признается, что людям достаточно сложно найти этих специалистов, так как не существует единого реестра. Обычно таких риэлторов находят по рекомендации.
"Есть еще одна категория, которая называет себя риэлторами. К сожалению, сегодняшние механизмы никак не ограничивают вход на этот рынок людей разного плана. Вчера был безработным – сегодня стал риэлтором, нет проблем, взял чужое объявление – подал на чужие объекты, назвался риэлтором", – объясняет она.
Нина Лукьяненко подчеркивает, что проблема заключается в том, что риэлторы иногда выполняют свою работу некачественно, из-за чего клиенты нарушают договор и отказываются от оплаты вознаграждения. Иногда даже если работа была сделана хорошо, клиент все равно не хочет платить, что приводит к судебным тяжбам.
"Поэтому нужно читать договоры с риэлторами на оказание услуг, чтобы не попадать в негативные ситуации", – говорит она.
Независимый аналитик рынка недвижимости Анна Шацкая считает, что проблемы сферы риэлтерской деятельности связаны с отсутствием законодательного регулирования.
Независимый аналитик рынка недвижимости Анна Шацкая
© Photo : из личного архива
"Во многих случаях риэлторской практики права сторон оказываются не защищенными: со стороны риэлтора – это может быть не качественное оказание услуг, со стороны клиента – отказ от оплаты услуг после их оказания", – говорит Анна Шацкая.
Она поясняет, что профессиональных риэлторов много, но из-за отсутствия лицензии, то есть отсутствия барьеров для входа на рынок, велик риск "нарваться" на недобросовестного или неквалифицированного специалиста.
Как отличить профессионалов от недобросовестного риэлтора
Анна Шацкая подчеркивает, что профессионализм риэлтора выходит далеко за рамки простого навыка продажи или покупки недвижимости. Он должен хорошо разбираться в законах, знать о недвижимости и ипотечном рынке. При работе с коммерческой недвижимостью особенно важно иметь навыки маркетолога и понимать специфику различных сегментов недвижимости, а также знать программ кредитования для бизнеса.
"Отличить добросовестного от недобросовестного можно только по рекомендациям и отзывам", – говорит Анна Шацкая.
Чтобы защитить права добросовестного риэлтора, важно заключить договор, где четко прописаны права, обязанности, сроки, стоимость и другие условия сотрудничества, уточняет она.
Нина Лукьяненко обращает внимание на то, что в 2020 году был принят Национальный стандарт оказания риэлторских услуг, который предполагал создание единого реестра квалифицированных специалистов. Однако, на практике такой реестр так и не был создан, что затрудняет выбор клиентов. Поэтому любой человек может назвать себя риэлтором, а клиенты вынуждены принимать решения на основе своей интуиции. По ее словам, на сайте ассоциации можно проверить список аттестованных риэлторов, но государственных требований к ним пока нет.
Поэтому добросовестные риэлторы инвестируют в свое обучение, нанимают юристов и заключают защитные договоры.
Нина Лукьяненко также отмечает, что клиенты также должны уметь защищать себя от недобросовестных риэлторов с помощью договора, где прописываются обязательства сторон, условия оплаты и сроки расторжения договора.
"Говорить о лицензировании рано"
Анна Шацкая считает, что уже настало время узаконить риелторскую деятельность, возможно, создав саморегулируемую палату, аналогично оценочной деятельности.
"Обязательно нужен закон о риелторской деятельности и регулирующий орган. Лицензирование можно заменить на обязательную сертификацию, которая предполагает прохождение обучения и сдачу квалификационного экзамена", – говорит она.
Эксперт по недвижимости Нина Лукьяненко считает преждевременным говорить о лицензировании.
"Лицензирование – это лишь один из механизмов, который может рассматриваться. Прежде чем такое предложение должно поступить делается анализ регуляторного воздействия – который занимает время. И без такого анализа никакое лицензирование не может быть внедрено", – говорит она.
Она также отмечает, что существуют разные механизмы регулирования рынка. По ее словам, профессионалы в этой области уже 15 лет говорят о необходимости установления правил игры, регулировать рынок риэлторских услуг и определить порог входа в профессию.
"Будет ли это отдельным законом или поправками к уже действующим законам и подзаконным актам – это должны решать те люди, которые имеют компетенции и полномочия. Со стороны сообщества предложения о том, как можно регулировать рынок уже сформированы и недопустима ситуация, когда правила игры придумывают без обсуждения с опытными участниками рынка", – добавила Нина Лукьяненко.
Предложения о лицензировании уже проанализированы ведущими юристами страны, и они, как и представители профессии, считают, что данный механизм не подходящим, подытожила она.
